Vicios Ocultos en Edificación y Obra Nueva | Peritaje Judicial

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece tres plazos de garantía según el tipo de defecto: 1 año para defectos de acabados o terminación; 3 años para defectos de elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad (carpintería, aislamientos, fontanería); y 10 años para defectos estructurales que comprometan la seguridad del edificio (cimentación, forjados, vigas, muros de carga). Nuestro perito analiza el tipo de defecto y determina en qué categoría encaja y si el plazo de reclamación está vigente.

Un vicio oculto se diferencia del deterioro por uso en que el defecto existe desde la construcción, aunque no era visible en la recepción. Nuestro perito analiza la evolución de las patologías, estudia los informes de control de calidad y las certificaciones de obra, y compara el estado del inmueble con el proyecto técnico y la normativa vigente. Si el defecto obedece a una mala ejecución, un material inadecuado o un incumplimiento de proyecto, se califica como vicio oculto. También se valora la antigüedad de la construcción y la vida útil esperada de los elementos.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece un régimen de responsabilidades compartidas: el promotor (quien encarga y financia la obra) es responsable solidario con el constructor, el director de obra (arquitecto) y el director de ejecución (arquitecto técnico) de los daños materiales derivados de defectos constructivos. La aseguradora también puede responder si existe póliza decenal. Nuestro perito identifica a qué agente corresponde la responsabilidad de cada vicio, analizando la documentación técnica y las certificaciones de ejecución.

Sí, la responsabilidad de los vicios ocultos se extiende al promotor de la obra (quien encarga y financia la construcción) y al arquitecto y arquitecto técnico que la proyectaron y dirigieron. Además, la LOE exige que todas las promociones de viviendas cuenten con un seguro decenal que cubre los defectos estructurales durante los primeros 10 años. Nuestro perito identifica a todos los posibles responsables y el seguro que debe responder, de modo que aunque la constructora haya desaparecido, la reclamación puede dirigirse contra el promotor, los técnicos o la aseguradora.

Un vicio oculto es un defecto constructivo existente desde la ejecución de la obra, aunque no se hubiera manifestado hasta pasado un tiempo. Se origina por mala praxis constructiva, materiales inadecuados o incumplimiento normativo. Un defecto de mantenimiento es el resultado de la falta de conservación, limpieza o reparación periódica del inmueble por parte del propietario. Nuestro perito evalúa si el defecto es inherente a la ejecución y diseño de la obra o bien consecuencia de un mantenimiento deficiente, para determinar si procede o no la reclamación.